客研基于对市场、客户、产品的研究与判断，做准确的项目定位。客研的一项重要内容就是对客户的细分，说到客户细分就必须提万科。
早在2005年，万科就效仿美国帕尔迪，从关注产品转向关注客户，从客户的收入（支付能力）、生命周期以及价值取向等方面对客户进行多维度细分，万科把客户分为以下5类:
万科产品品类部在5类客户细分的基础上，增加了家庭结构和年龄生命周期的纬度，对5类细分人群深度优化，将占比最大的社会新锐、望子成龙和健康养老这三类家庭进一步细化，具体如下图所示：
民企优等生龙湖则通过家庭生命周期和支付能力两个维度将客户细分为8种类型：
然后对每种类型的客户进行深度剖析，从年龄、家庭结构、收入、置业次数/动机、资产金额来源等维度进行归纳，形成各自的具体画像。
旭辉在客户分析上就新增了消费理念、生活小习惯、产品功能、喜好、差异化等5个指标，通过定性分析总结了10个维度50个指标描绘客户生活及居住价值观。
地产老大哥中海则根据家庭生命周期、阶层、事业发展（支付能力）将家庭划分成了49种，基本涵盖了当下中国家庭的全部类型。
从上述标杆房企的案例能够准确的看出，房地产企业对客户划分的依据略有不同，但其实是集中在家庭生命周期和家庭支付能力两个维度上，并在这两个维度基础上引入其他指标进行修正和深化，家庭生命周期和客户支付能力也逐渐演变成为房地产客户细分的理论基础。标杆企业对客户细分的主要是根据如下：
房地产客户细分的另一个特点则是更加追求精细化、精准化，而我国地域辽阔，各地社会持续健康发展水平存在比较大差异，家庭细分又呈现不同的地域特点和时代特点，如何掌握动态变化和灵活调整，是客研必须要解的题。
